Emlakçı Komisyonu Nedir?
Emlakçı komisyonu (aracılık ücreti), bir taşınmazın kiralanması veya satışında emlakçının talep ettiği hizmet bedelidir. Türkiye'de kira işlemlerinde yasal üst sınır 1 aylık kira bedeli + KDV olup bu sınır her bir taraf için geçerlidir.
Emlakçı, taşınmazı kiraya vermek veya kiracı bulmak amacıyla aracılık eden kişi veya kuruluştur. Komisyon, bu aracılık hizmetinin karşılığıdır. Ancak komisyonun ödenebilmesi için belirli şartların gerçekleşmesi gerekir.
2026 Emlakçı Komisyon Oranları ve Hesaplama Örnekleri
| İşlem Türü | Yasal Sınır |
|---|---|
| Kira aracılığı — Kiracıdan | 1 aylık kira + KDV |
| Kira aracılığı — Ev sahibinden | 1 aylık kira + KDV |
| Satış aracılığı | Satış bedelinin %2 – %4 arası |
Hesaplama Örneği 1: Aylık Kira 15.000 TL
| Taraf | Komisyon | KDV (%20) | Toplam |
|---|---|---|---|
| Kiracı | 15.000 TL | 3.000 TL | 18.000 TL |
| Ev sahibi | 15.000 TL | 3.000 TL | 18.000 TL |
| Toplam | 30.000 TL | 6.000 TL | 36.000 TL |
Hesaplama Örneği 2: Aylık Kira 25.000 TL
| Taraf | Komisyon | KDV (%20) | Toplam |
|---|---|---|---|
| Kiracı | 25.000 TL | 5.000 TL | 30.000 TL |
| Ev sahibi | 25.000 TL | 5.000 TL | 30.000 TL |
| Toplam | 50.000 TL | 10.000 TL | 60.000 TL |
Hesaplama Örneği 3: İndirimli Komisyon (0,5 Aylık Kira)
Aylık kira 20.000 TL, emlakçı kiracıdan 0,5 aylık komisyon alıyor:
| Tutar | Hesaplama |
|---|---|
| Komisyon | 10.000 TL |
| KDV (%20) | 2.000 TL |
| Toplam | 12.000 TL |
Önemli: İndirim yapılabilir ancak yasal üst sınır 1 aylık kira + KDV'dir. Bu sınırı aşan her talep haksızdır.
Emlakçı Komisyonunu Kim Öder?
Kural olarak kim hizmetten yararlanıyorsa o öder — yani hem kiracı hem de ev sahibi kendi payına düşen komisyonu öder. Ancak uygulamada şu durumlar yaşanır:
| Senaryo | Durum |
|---|---|
| Emlakçı yalnızca ev sahibi için çalıştı | Yalnızca ev sahibi öder |
| Emlakçı her iki tarafla da çalıştı | İkisi de ayrı komisyon öder (max. 1'er aylık) |
| Emlakçı "kiracıdan alamam" dedi | Sadece ev sahibinden alır |
| Kiracıdan 2 aylık talep edildi | Yasal sınır aşımı — itiraz hakkı doğar |
| Sadece sözlü anlaşma var | Komisyon talebi zayıftır, yazılı sözleşme şarttır |
Kim Öder? Detaylı Tablo
| Durum | Kiracı Öder mi? | Ev Sahibi Öder mi? |
|---|---|---|
| Emlakçı yalnızca ev sahibinin talebiyle çalıştı | Hayır | Evet |
| Emlakçı kiracıyı buldu, ev sahibiyle de anlaştı | Evet (max 1 ay) | Evet (max 1 ay) |
| Emlakçı kiracıyı buldu, ev sahibiyle çalışmadı | Evet (max 1 ay) | Hayır |
| Ev sahibi "kiracı komisyonunu ben öderim" dedi | Hayır | Evet |
| İşyeri kiralaması, emlakçı kurumsal müşteri getirdi | Taraflar anlaşır | Taraflar anlaşır |
Emlakçı Komisyonunun Yasal Dayanağı
Emlakçı komisyonunun yasal çerçevesi şu düzenlemelere dayanır:
- 6563 sayılı Taşınmaz Ticareti Hakkında Kanun: Emlakçılık faaliyeti için yetki belgesi zorunluluğu getirir.
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK): Tüketici olarak kiracının haklarını düzenler.
- Tapu Ücret Yönetmeliği ve sektör teamülü: Kira işlemlerinde 1 aylık kira komisyon sınırını oluşturur.
- 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu (SPK): Aracılık sözleşmelerinin yazılı olması gerektiğini düzenler.
Komisyon Ödemek Zorunda Olmadığınız Durumlar
Yazılı aracılık sözleşmesi imzalanmadıysa
Emlakçinin lisansı (Taşınmaz Tic. Yetki Belgesi) yoksa
Ev/işyeri kiralama gerçekleşmediyse
Komisyon 1 aylık kirayı aşıyorsa (aşan kısım için)
14 günlük cayma süresi içinde sözleşmeden döndüyseniz
Emlakçı hizmeti eksik veya kusurlu yerine getirdiyse
Haksız Komisyon Ödediyseniz: İade Adımları
1. Emlakçıya Yazılı Talep (7-15 gün süre)
WhatsApp veya e-posta ile gerekçeli iade talebinde bulunun ve makbuz/fatura ekleyin.
2. Tüketici Hakem Heyeti (THH)
e-Devlet > Tüketici Hizmetleri > Tüketici Hakem Heyeti Başvurusu
- Ücretsiz başvuru
- 2026 için 9.000 TL'ye kadar — THH zorunlu
- Bağlayıcı karar, genellikle 30-60 iş günü
3. Tüketici Mahkemesi
9.000 TL üzeri anlaşmazlıklarda veya THH kararına itirazda başvurulur. Avukat zorunlu değildir.
4. Ticaret İl Müdürlüğü Şikayeti
Lisanssız emlakçıya karşı idari şikayet yapılabilir. İdari para cezası ve yetki belgesi iptali yaptırımları uygulanabilir.
Komisyon İade Dilekçesi Örnekleri
Örnek 1 — Emlakçıya Doğrudan Yazılı İade Talebi
EMLAKÇI FİRMA ADI'NA
Başvuran: Ad Soyad
Adres : Adres
Tel : Telefon
T.C. : TC No
KONU: Emlakçı Komisyonu İadesi Talebi
Sayın Yetkili,
Firma aracılığıyla adres adresindeki daireye
yerleşmek amacıyla tarih tarihinde tutar TL
komisyon ücreti ödedim.
Uygun olanı işaretleyin:
Yazılı aracılık sözleşmesi imzalanmamıştır.
Ödenen tutar yasal üst sınırı (1 aylık kira =
tutar TL) aşmaktadır. Yasal sınırı aşan
tutar: fark TL.
Kira sözleşmesi hiç imzalanmamış, aracılık
faaliyeti sonuçsuz kalmıştır.
Kira sözleşmesi tarihte feshedilmiştir.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
ve ilgili mevzuat kapsamında tutar TL komisyon
bedelinin tarih tarihine kadar aşağıdaki hesabıma
iadesi için başvuruyorum.
Banka: Banka
IBAN: TR...
Belirtilen sürede ödeme yapılmaması halinde
Tüketici Hakem Heyeti'ne başvuracağımı bildiririm.
Tarih
Ad Soyad
İmza
Ekler:
1. Komisyon ödeme makbuzu / banka dekontu
2. Aracılık sözleşmesi (varsa)
3. Kira sözleşmesi (varsa)
Örnek 2 — Tüketici Hakem Heyeti Başvuru Dilekçesi
İL TÜKETİCİ HAKEM HEYETİ BAŞKANLIĞI'NA
BAŞVURAN: Ad Soyad
T.C.: TC No
Adres: Adres
Tel: Tel
SATICI/HİZMET
SAĞLAYICI : Emlakçı Firma Adı
Adres: Firma Adresi
Vergi No: Vergi No
KONU: Haksız Emlakçı Komisyonunun İadesi Talebi
TALEP TUTARI: Tutar TL
AÇIKLAMALAR:
1. Tarihte, yukarıda belirtilen emlak şirketi
aracılığıyla adres adresindeki daireyi
kira bedeli TL/ay ücretle kiraladım.
2. Emlakçı, kira sözleşmesinin imzalanması
üzerine tarafımdan tutar TL komisyon ücreti
tahsil etmiştir.
3. Türkiye'de kira işlemlerinde yasal komisyon
üst sınırı, kiracı başına 1 aylık kira bedeli
+ KDV (%20) olup bu tutar yasal tutar TL'dir.
4. Tahsil edilen tutar TL, yasal sınırı fark
TL aşmaktadır.
(VEYA)
Tarafımızla yazılı aracılık sözleşmesi
imzalanmamış olup söz konusu komisyon bedeli
yasal dayanaktan yoksundur.
5. Satıcıya tarihte yazılı iadesi talebinde
bulunmuş ancak süre geçmesine rağmen yanıt
alınamamıştır.
6502 sayılı TKHK'nın 68. maddesi kapsamında;
tutar TL'nin tarafıma iadesi için
Heyetinize başvuruyorum.
Tarih
Başvuran
Ad Soyad
İmza
Ekler:
1. Komisyon ödeme makbuzu
2. Emlakçıya yazılı iade talebim (tarihli)
3. Aracılık sözleşmesi (varsa)
4. Kira sözleşmesi sureti
Örnek 3 — Lisanssız Emlakçı Şikayeti (Ticaret İl Müdürlüğüne)
İL TİCARET İL MÜDÜRLÜĞÜ'NE
ŞİKAYET EDEN: Ad Soyad
Adres: Adres | Tel: Tel
ŞİKAYET EDİLEN: Emlakçı Ad Soyad / Firma Adı
Faaliyet Adresi: Adres
KONU: Lisanssız Emlakçılık Faaliyeti ve Haksız
Komisyon Alınması Şikayeti
AÇIKLAMALAR:
1. Şikayet edilen kişi/firma, adres adresindeki
taşınmazın kiralanmasında aracılık hizmeti
sunmuştur.
2. Söz konusu kişi/firmanın, 6563 sayılı Kanun
uyarınca zorunlu olan Taşınmaz Ticareti Yetki
Belgesi'ne sahip olmadığını tespit etmiş
bulunmaktayım.
3. Lisanssız faaliyet kapsamında tarafımdan
tutar TL komisyon tahsil edilmiştir.
4957 sayılı Kanun ve 6563 sayılı Taşınmaz
Ticareti Hakkında Kanun kapsamında;
- Şikayet edilen kişi/firma hakkında gerekli
idari işlemlerin başlatılmasını,
- İdari para cezası uygulanmasını,
- Yasadışı tahsil edilen komisyon bedelinin
iadesi için gerekli yaptırımların
uygulanmasını
saygıyla talep ederim.
Tarih
Ad Soyad
İmza
Ekler:
1. Komisyon ödeme dekontu
2. Yetki belgesi sorgusu (negatif sonuç çıktısı)
3. Kira sözleşmesi
4. Yazışma kayıtları (SMS / WhatsApp)
Örnek 4 — Tüketici Mahkemesine İtiraz Dilekçesi (THH Ret Kararı Sonrası)
İL TÜKETİCİ MAHKEMESİ'NE
(İtiraz Dilekçesi — Tüketici Hakem Heyeti Kararına)
İTİRAZ EDEN (ALICI): Ad Soyad
Adres | T.C.: TC No
KARŞI TARAF : Emlakçı Firma Adı
Adres
İTİRAZ KONUSU : İl THH'nin tarih tarihli
ve dosya no sayılı kararı
KONU: THH Ret Kararını İtiraz ile Kaldırılması
Talebi
AÇIKLAMALAR:
1. İl Tüketici Hakem Heyeti, tarihte verdiği
kararla tutar TL komisyon iade talebimi
reddetmiştir.
2. Red gerekçesi "THH gerekçesi" olarak
gösterilmiş olup bu gerekçe aşağıdaki
nedenlerle hukuka aykırıdır:
a) Sunulan aracılık sözleşmesinin yazılı
olmaması nedeniyle hukuki geçerliliği
yoktur (TKHK md. 48).
b) Tahsil edilen tutar TL, yasal üst sınır
olan yasal tutar TL'yi fark TL aşmakta
olup bu kısım iade edilmelidir.
3. THH kararı hukuka aykırı olup bozulması
gerekmektedir.
TALEP:
1. Il THH'nin tarih ve sayı kararının
iptaline,
2. Tutar TL'nin yasal faiz oranıyla birlikte
tarafıma iadesine
Karar verilmesini saygıyla talep ederim.
Tarih
İtiraz Eden
Ad Soyad
İmza
Ekler:
1. THH ret kararı
2. Komisyon ödeme dekontu
3. Aracılık sözleşmesi (varsa)
4. THH'ye sunulan belgelerin suretleri
Sonuç
Emlakçı komisyonu her iki taraftan da talep edilebilir ancak yasal sınır taraf başına 1 aylık kira + KDV'dir. Bu sınırı aşan, yazılı sözleşme olmadan talep edilen veya kiralama gerçekleşmeden alınan komisyon, Tüketici Hakem Heyeti ya da mahkeme yoluyla iade ettirilebilir.
Kiracılar, komisyon ödemeden önce emlakçının yetki belgesini, komisyon tutarını ve ödeme koşullarını yazılı olarak netleştirmelidir. Haksız taleplerle karşılaşıldığında ise yazılı iade talebi, Tüketici Hakem Heyeti ve Tüketici Mahkemesi yolları kullanılabilir.
Dilekçe Rehberi ile emlakçı komisyonu iade dilekçenizi dakikalar içinde oluşturabilirsiniz.