Kiracı Tahliyesi: Hızlı Başvuru Rehberi
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| Yetkili Mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Dava Türü | Basit Yargılama Usulü |
| Ortalama Süre | 3 – 8 ay (ilk derece) |
| İhtarname Zorunlu mu? | Kira temerrüdünde evet (30 gün süre) |
| 2026 Tahmini Maliyet | 25.000 – 50.000 TL (avukatlı) |
| Avukat Zorunlu mu? | Hayır, kendiniz dava açabilirsiniz |
Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, mülk sahibinin kiracıyı kiraladığı taşınmazdan çıkarmak için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurduğu hukuki süreçtir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan düzenlemeler içerir. Bu nedenle ev sahibi, yalnızca kanunda sayılı haklı sebeplerle tahliye davası açabilir. Sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye hakkı doğurmaz; belirli şartların oluşması ve usul kurallarına uyulması gerekir.
Tahliye Sebepleri
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi
Kiracı kira bedelini ödemezse ev sahibi tahliye isteyebilir. Süreç: önce yazılı ihtar çekilerek 30 günlük ödeme süresi verilir; süre içinde ödeme yapılmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açılır.
2. Tahliye Taahhütnamesi
Kiracı, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair noter onaylı taahhüt vermişse, bu tarihte tahliye edilebilir. Taahhütname, taşınmazın tesliminden en az 1 ay sonra alınmalıdır.
3. Sahibinin veya Yakınlarının İhtiyacı
Ev sahibinin kendisi, eşi, alt soyları (çocukları, torunları), üst soyları (anne, baba) veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek konut veya işyeri ihtiyacı varsa tahliye istenebilir. Mahkeme ihtiyacın samimi ve ciddi olduğunu araştırır.
4. Taşınmazın Yeniden İnşası veya Esaslı Onarımı
Yapılacak onarım veya tadilat, taşınmazda kalınmasını imkansız kılıyorsa tahliye istenebilir. Basit boya-badana veya küçük tamirat bu kapsamda değildir. Ruhsat, izin belgeleri ve bilirkişi raporu önemli delillerdir.
5. Yeni Malikin İhtiyacı
Taşınmaz satıldığında yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı ihtar çekerek 6 ay sonra tahliye davası açabilir. İhtar süresinin kaçırılması bu hakkın kaybına neden olabilir.
Adım Adım Tahliye Süreci
| Adım | Açıklama | Süre |
|---|---|---|
| 1. Gerekçeyi belirleme | Tahliye sebebi netleştirilir (kira temerrüdü, ihtiyaç, taahhüt, vb.) | 1-3 gün |
| 2. Belgeleri toplama | Kira sözleşmesi, ihtarname, banka dökümü, tapu, vb. | 1 hafta |
| 3. İhtarname gönderme | Kira temerrüdünde zorunlu; noter aracılığıyla | 30 gün bekleme |
| 4. Dilekçe hazırlama | Sulh Hukuk Mahkemesi’ne hitaben | 1-3 gün |
| 5. Dava açma | Harç ve gider avansı yatırılarak | 1 hafta |
| 6. Mahkeme süreci | Tebligat, cevap, tahkikat, karar | 3-8 ay |
| 7. İcra aşaması | Karar kesinleştikten sonra zorla tahliye | 1-3 ay |
İhtarname (Ödeme Emri) Örneği
NOTER ARACILIĞIYLA GÖNDERİLECEK İHTARNAME
İHTAR EDEN : Ev Sahibi Ad Soyad
Adres
MUHATAP: Kiracı Ad Soyad
Kira Adresi
KONU: Birikmiş Kira Bedelinin Ödenmesi İhtarı
İHTARNAME:
.../.../.... tarihli kira sözleşmesi kapsamında adres'te
bulunan taşınmazımın kiracısısınız.
Ay/Aylar aylarına ait toplam miktar TL kira bedeli bugüne
kadar ödenmemiştir.
İşbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 (otuz) gün içinde
birikmiş kira bedellerini ödemenizi, aksi takdirde tahliye
davası açılacağını İHBAR VE İHTAR ederim.
15.01.2026
Ad Soyad
İmza
Tahliye Davası Dilekçesi Örneği
İL ADI SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ'NE
DAVACI: Ev Sahibi Ad Soyad (T.C. No: ...)
Adres
DAVALI: Kiracı Ad Soyad
Taşınmaz Adresi
DAVA KONUSU : Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye talebi
DAVA DEĞERİ : Yıllık kira bedeli TL
AÇIKLAMALAR:
1. Davalı, .../.../.... tarihli kira sözleşmesi ile adres'te
bulunan taşınmazımın kiracısıdır. (Ek-1: Kira sözleşmesi)
2. Aylık kira bedeli miktar TL olup, ay/aylar aylarına ait
toplam miktar TL kira bedeli ödenmemiştir.
3. .../.../.... tarihinde noter aracılığıyla ihtarname
gönderilmiş, 30 günlük süre içinde ödeme yapılmamıştır.
(Ek-2: İhtarname ve tebliğ belgesi)
4. 6098 sayılı TBK m.315 gereğince, kiracının temerrüdü
halinde sözleşme feshedilebilir.
HUKUKİ SEBEPLER: TBK m.315, 352
DELİLLER:
- Kira sözleşmesi
- İhtarname ve tebliğ belgesi
- Banka hesap dökümü
- Tanık
SONUÇ VE İSTEM:
1. Davanın kabulü ile davalının taşınmazdan tahliyesine,
2. Birikmiş kira alacakları ile birlikte yargılama giderlerinin
davalıdan tahsiline
karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.
.../.../2026
Ad Soyad
İmza
EKLER:
1. Kira sözleşmesi
2. Noterden gönderilen ihtarname
3. Tebliğ belgesi
4. Banka hesap dökümü
İhbar ve Tebliğ Süreleri
| Tahliye Nedeni | Süre ve Usul |
|---|---|
| Kira temerrüdü | İhtar + 30 gün bekleme |
| Tahliye taahhüdü | Taahhüt tarihini izleyen 1 ay içinde dava/icra |
| İhtiyaç nedeniyle | Kira dönemi bitiminden önce yazılı bildirim |
| Yeni malik | Edinme tarihinden 1 ay içinde ihtar + 6 ay sonra dava |
| 10 yıllık uzama | En az 3 ay önceden ihbar |
Sık Yapılan Hatalar
- İhtarname göndermeden dava açmak: Kira temerrüdü davalarında ihtarname zorunludur; gönderilmezse dava reddedilir.
- Yanlış mahkemeye başvurmak: Konut ve işyeri kiralarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
- Taahhütnameyi erken almak: Sözleşme ile aynı tarihte imzalanan taahhütnameler geçersiz sayılabilir.
- Belgesiz başvuru: Kira sözleşmesi, ihtarname, banka dökümleri gibi deliller eksik olmamalıdır.
- İcra için acele etmemek: Karar kesinleşmeden zorla tahliye yapılamaz; sabırsız davranışlar hukuki sorun doğurur.
- İletişimi yazılı yapmamak: Sözlü anlaşmalar mahkemede ispatlanamaz; tüm bildirimler yazılı ve tebellüğ usulüne uygun olmalıdır.
Kiracının Hakları
- Tahliye davasına itiraz ve savunma hakkı
- Kira bedelini mahkeme veznesine depo etme hakkı
- Taşınma süresi isteme hakkı (genellikle 15 gün, özel hallerde 3-6 ay)
- Tahliye kararına istinaf başvurusu hakkı
- İcra takibine itiraz hakkı
- Sahte ihtiyaç veya onarım gerekçesiyle tazminat davası açma hakkı
Tahliye Masrafları Özeti (2026)
| Gider Kalemi | Tahmini Tutar |
|---|---|
| Mahkeme harcı | Dava değerine göre (düşük oran) |
| Gider avansı | 1.500 – 3.000 TL |
| Noter ihtarnamesi | 500 – 800 TL |
| Avukat ücreti | 15.000 – 80.000 TL |
| Bilirkişi ücreti | 5.000 – 15.000 TL |
| İcra masrafları | 5.000 – 10.000 TL |
Sonuç
Tahliye süreci, usul kurallarına sıkı sıkıya bağlıdır. İhtarname süreleri, doğru mahkeme, geçerli sebep ve eksiksiz belgeler davanın kabulü için kritik öneme sahiptir. Basit davaları kendiniz takip edebilirsiniz; ancak ihtiyaç, yeniden inşa veya karmaşık uyuşmazlıklarda bir avukattan destek almanız önerilir. Tüm adımları yazılı olarak belgelemek ve süreleri takip etmek, hem ev sahibinin hem kiracının haklarını korur.