Kira tespit davası kimlerce ve ne zaman açılabilir?

Kira tespit davası hem kiraya veren (ev sahibi) hem de kiracı tarafından açılabilir. Ancak bazı şartlar vardır: 1) 5 yıl kuralı: Türk Borçlar Kanunu md. 344/3'e göre kira tespit davası ancak kira sözleşmesinin 5 yılını doldurması halinde açılabilir. 5 yıldan önce taraflar sadece sözleşmede belirlenen artış oranı (genellikle TÜFE) ile bağlıdır. 5 yıl dolmadan mahkeme rayiç kira incelemesi yapamaz. 2) Ev sahibinin davası: Ev sahibi, mevcut kira bedelinin piyasa değerini (rayiç) çok altında olduğunu düşünüyorsa kira artışı için dava açabilir. Örneğin bölgede benzer dairelerin kirası 30.000 TL iken siz 15.000 TL alıyorsanız, tespit davası açarak kira bedelinin artırılmasını isteyebilirsiniz. 3) Kiracının davası: Kiracı, ödediği kira bedelinin piyasanın üzerinde olduğunu düşünüyorsa kira indirimi için dava açabilir. Örneğin çevredeki emsal kiralar 20.000 TL iken siz 35.000 TL ödüyorsanız, tespit davası ile kira bedelinin düşürülmesini talep edebilirsiniz. 4) Zamanlama: Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalıdır. Örneğin kira döneminiz 1 Mart'ta başlıyorsa, davayı en geç 1 Şubat'a kadar açmalısınız. Aksi halde mahkeme kararı bir sonraki dönemde (1 yıl sonra) uygulanır. 5) Arabuluculuk zorunluluğu: 2024 yılından itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu dava şartıdır. Önce arabulucuya başvurmalı, anlaşma sağlanamazsa mahkemeye gidebilirsiniz.

5 yıllık süre nasıl hesaplanır, ne zaman başlar?

5 yıllık süre, ilk kira sözleşmesinin başladığı tarihten itibaren hesaplanır. Önemli noktalar: 1) Başlangıç tarihi: Süre, kira sözleşmesinin imzalandığı tarih değil, kiracının fiilen taşınmaza girdiği tarihten başlar. Örneğin sözleşme 1 Ocak 2020'de imzalandı ama kiracı 15 Ocak 2020'de taşındıysa, 5 yıllık süre 15 Ocak 2020 tarihinden itibaren başlar ve 15 Ocak 2025'te dolar. 2) Sözleşme yenileme: Kira sözleşmeleri genellikle her yıl yenilenir veya otomatik uzar. Ancak yenileme, 5 yıllık süreyi sıfırlamaz. Yani ilk sözleşme 2020'de başladıysa ve her yıl yenilenip 2026'ya gelindiyse, artık 5 yıl dolmuştur ve tespit davası açılabilir. 3) Kiracı değişimi: Aynı taşınmazda farklı kiracılar varsa, her kiracı için 5 yıllık süre o kiracının başladığı tarihten itibaren işler. Yani yeni kiracı 2024'te girdi ise, 2029'a kadar onun için tespit davası açılamaz. 4) Kesinti: 5 yıllık süre kesintisizdir. Kira ilişkisi devam ettiği sürece süre işler. Eğer kiracı ara verip çıkar, sonra geri dönerse süre yeniden başlar. 5) İspat yükü: 5 yılın dolduğunu ispat yükü dava açan taraftadır. İlk kira sözleşmesi, ödeme dekontları, tapu kayıtları gibi belgeler delil olarak sunulmalıdır. 6) Mahkeme kararı: Mahkeme, 5 yılın tam olarak dolup dolmadığını inceler. Eğer 5 yıl dolmamışsa dava usul yönünden reddedilir ve taraflar bir sonraki yıla kadar beklemek zorunda kalır.

Arabuluculuk zorunlu mu, atlanabilir mi?

Evet, 2024 yılından itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu dava şartıdır. Arabuluculuk süreci: 1) Başvuru: Dava açmadan önce Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı'na veya özel arabuluculara başvurarak arabuluculuk talep etmelisiniz. Başvuruyu online (e-arabuluculuk sistemi) veya yazılı olarak yapabilirsiniz. 2) Arabulucu seçimi: Taraflar ortak arabulucu seçebilir veya sistem otomatik atama yapar. Arabulucu, tarafsız bir üçüncü kişi olup tarafları anlaşmaya teşvik eder. 3) Görüşmeler: Arabulucu, tarafları bir araya getirerek (veya ayrı ayrı) kira bedeli konusunda anlaşma sağlamaya çalışır. Genellikle 2-3 görüşme yapılır. Süreç 2-6 hafta sürer. 4) Sonuç: Anlaşma sağlanırsa, arabuluculuk tutanağı hazırlanır ve bu tutanak icra edilebilir nitelikte olup mahkeme kararı gibi bağlayıcıdır. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu "son tutanak" (anlaşma sağlanamadı belgesi) düzenler. Bu belge ile mahkemeye dava açabilirsiniz. 5) Zorunluluk: Arabuluculuk yapmadan doğrudan mahkemeye başvurursanız, mahkeme dosyayı arabuluculuğa gönderir veya davayı usul eksikliği nedeniyle reddeder. Yani arabuluculuk atlanamaz. 6) Ücret: Arabuluculuk ücreti genellikle 2.000-4.000 TL'dir. Anlaşma sağlanırsa iki taraf paylaşır; sağlanamazsa genellikle dava açan taraf öder. 7) Avantajları: Arabuluculuk, mahkemeye göre çok daha hızlıdır (2-6 hafta vs 6-12 ay). Ayrıca daha az masraflıdır. Eğer anlaşma sağlanırsa hem zaman hem para tasarrufu olur. 8) Dezavantajı: Bazı durumlarda taraflar anlaşamaz ve arabuluculuk "zaman kaybı" gibi görülebilir. Ancak yasal zorunluluk nedeniyle mutlaka bu süreci geçirmek gerekir.

Bilirkişi taşınmazı nasıl değerlendirir, hangi kriterlere bakar?

Kira tespit davalarında mahkeme genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi atar. Bilirkişinin görevi, taşınmazın rayiç kira değerini (piyasa değerini) tespit etmektir. Bilirkişi inceleme süreci: 1) Taşınmaz keşfi: Bilirkişi taşınmazı bizzat ziyaret ederek fiziksel durumunu inceler. Boyutlar (m²), oda sayısı, kat, bina yaşı, tadilat durumu, ısıtma sistemi, balkon/teras varlığı gibi özellikler kaydedilir. 2) Konum analizi: Taşınmazın bulunduğu semtin özellikleri değerlendirilir: Merkeze uzaklık, ulaşım imkanları (metro, otobüs hatları), çevredeki tesisler (okul, hastane, alışveriş merkezi, park), güvenlik durumu, prestij düzeyi. 3) Emsal kira araştırması: Bilirkişi, aynı bölgede benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedellerini araştırır. Genellikle 5-10 emsal taşınmaz incelenir. Emsal kiralar, emlak ofisleri, ilan siteleri (sahibinden.com, hürriyet emlak vb.), yerel emlakçılar, komşu binaların kira bilgileri gibi kaynaklardan elde edilir. 4) Piyasa koşulları: Bölgedeki genel kira piyasası değerlendirilir. Enflasyon, arz-talep dengesi, son yıllarda kira değişimleri göz önüne alınır. 5) Özel durumlar: Taşınmazda yapılan iyileştirmeler (yenilenmiş mutfak, tadilat, klima vb.) veya eksiklikler (rutubetli, gürültülü, kalorifer arızalı vb.) değerlendirmeye dahil edilir. 6) Rapor hazırlama: Bilirkişi tüm bu verileri bir araya getirerek detaylı rapor hazırlar. Raporda taşınmazın özellikleri, emsal kiralar, hesaplama yöntemi ve sonuç olarak rayiç kira bedeli belirtilir. 7) Süre: Bilirkişi raporu genellikle 1-3 ay içinde tamamlanır. Mahkeme bilirkişiye süre verir ve raporun teslimini bekler. 8) İtiraz hakkı: Taraflar bilirkişi raporuna itiraz edebilirler. İtiraz halinde mahkeme ek bilirkişi atayabilir veya raporu yeniden inceletebilir.

Kira tespit kararı ne zaman yürürlüğe girer, geçmişe etkili mi?

Kira tespit davası kararının yürürlük tarihi çok önemlidir ve bazı kurallara tabidir: 1) İleri tarihe etkili: Kira tespit kararı genellikle ileri tarihe etkilidir, yani yeni kira döneminden itibaren uygulanır. Geçmişe yönelik (dava açılmadan önceki dönemler için) kira düzeltmesi yapılmaz. 2) Dava açma zamanı: Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmışsa, mahkeme kararı o döneme uygulanabilir. Örneğin kira döneminiz 1 Mart 2026'da başlıyor ve davayı 15 Ocak 2026'da açtıysanız, mahkeme kararı 1 Mart 2026 tarihinden itibaren geçerli olur. Ancak davayı 20 Şubat 2026'da açtıysanız (30 günden az süre kalmışsa), karar bir sonraki dönem olan 1 Mart 2027'ye uygulanır. 3) Kararın kesinleşmesi: Mahkeme kararı istinaf (itiraz) sürecinden geçebilir. Karar kesinleşene kadar eski kira bedeli ödenir. Kesinleştikten sonra yeni kira bedeli uygulanır. 4) Kira farkı: Eğer mahkeme kararı kesinleştiğinde yeni dönem başlamışsa ve eski kira ödenmeye devam edildiyse, kira farkı hesaplanır. Örneğin mahkeme 30.000 TL kira belirledi, ancak kiracı 20.000 TL ödemeye devam ettiyse, aradaki 10.000 TL fark tahsil edilir veya iade edilir. 5) Geçmişe etkili olmaması: Dava açılmadan önceki dönemlere (örneğin 2 yıl önceki kira farkı) kira tespit kararı uygulanmaz. Sadece dava açıldıktan sonraki dönemler etkilenir. 6) Kiracının ödeme yükümlülüğü: Dava sırasında kiracı eski kira bedelini ödemeye devam edebilir veya mahkemeye yeni kira bedelini depo edebilir. Mahkeme kararından sonra fark hesaplanır. 7) İcra: Karar kesinleştikten sonra, yeni kira bedeli uygulanır. Taraflar itiraz edemez.

Kiracı dava sırasında kira ödemezse ne olur, mahkemeye depo edilir mi?

Kira tespit davası sürerken kiracının kira ödeme yükümlülüğü devam eder. Ancak iki seçenek vardır: 1) Eski kira bedelini ödeme: Kiracı, dava sonuçlanana kadar mevcut (eski) kira bedelini ödemeye devam edebilir. Bu en yaygın yöntemdir. Mahkeme kararından sonra eğer yeni kira yüksekse, geçmişe yönelik fark hesaplanır ve kiracı ek ödeme yapar. Eğer yeni kira düşükse, fazla ödenen kısım kiracıya iade edilir. 2) Mahkemeye depo: Kiracı, talep edilen yeni kira bedelini mahkemeye depo edebilir. Bu durumda kiracı her ay kira bedelini mahkeme veznesine yatırır ve mahkeme bu parayı bloke eder. Karar çıktıktan sonra, belirlenen kira bedeline göre ev sahiibine ödeme yapılır ve fazla kalan (eğer varsa) kiracıya iade edilir. Mahkemeye depo avantajları: Güvenli ödeme, ev sahibi ile doğrudan temas gerekmez, mahkeme kayıt tutar. Mahkemeye depo dezavantajları: Ekstra prosedür, her ay mahkemeye gitme/yatırma zahemmeti. 3) Hiç ödememe: Kiracı "dava devam ediyor, bekleyeyim" diyerek hiç ödeme yapmazsa, ev sahibi ayrıca kira alacağı davası veya tahliye davası açabilir. Bu durumda kiracı ağır hukuki yükümlülükler altına girer. Mahkeme, kira tespit davasında kiracının ödeme yapmadığını göz önüne alarak olumsuz değerlendirme yapabilir. 4) Ödeme kanıtı: Kiracı hangi yöntemi seçerse seçsin, ödeme kanıtını (banka dekontu, mahkeme makbuzu) saklamalıdır. Mahkeme, ödemelerin düzenli yapılıp yapılmadığını inceler. 5) Dava sonrası fark hesabı: Mahkeme kararı ile belirlenen yeni kira bedeliyle ödenen kira bedeli karşılaştırılır. Fark varsa tahsil veya iade işlemi yapılır. Örneğin kiracı aylık 20.000 TL ödedi, mahkeme 25.000 TL belirledi, dava 6 ay sürdü; kiracı 6 × 5.000 = 30.000 TL ek ödeme yapar. Veya kiracı 30.000 TL ödedi, mahkeme 22.000 TL belirledi; kiracıya 6 × 8.000 = 48.000 TL iade edilir.

Emsal kiralar nasıl belirlenir, hangi kaynaklar kullanılır?

Kira tespit davasında emsal kira tespiti çok önemlidir. Bilirkişi ve taraflar emsal kiraları araştırarak mahkemeye sunar. Emsal kira kaynakları: 1) Emlak ofisleri: Bölgedeki emlak ofisleri, o bölgede kiralanan taşınmazların kayıtlarını tutar. Emlakçılardan benzer taşınmazların kira bedelleri sorulabilir. Emlakçı beyanları veya yazılı belgeler mahkemeye sunulabilir. 2) İlan siteleri: Sahibinden.com, Hürriyet Emlak, Emlakjet gibi sitelerde aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira ilanları incelenir. İlanların ekran görüntüleri veya basılı kopyaları delil olarak kullanılabilir. 3) Komşu binalar: Aynı bina veya komşu binalardaki kiracılardan kira bedelleri hakkında bilgi alınabilir. Tanık olarak dinlenmeleri veya yazılı beyanları sunulabilir. 4) Noterden geçmiş sözleşmeler: Bazı kira sözleşmeleri noterden geçmiştir. Noter kayıtları, o bölgedeki kira bedellerini gösterir. 5) Belediye bilgileri: Bazı belediyelerde emlak kayıtlarindan kira bilgileri edinilebilir. 6) Bilirkişinin araştırması: Bilirkişi, yukarıdaki tüm kaynakları kullanarak detaylı emsal kira araştırması yapar. Genellikle 5-10 emsal taşınmaz belirlenir. 7) Emsal seçim kriterleri: Emsal taşınmazlar seçilirken dikkat edilmesi gerekenler: Aynı veya yakın bölgede bulunmalı (aynı mahalle veya 500m yarıçapında), benzer özelliklere sahip olmalı (m², oda sayısı, kat, bina yaşı), güncel kiralar olmalı (son 6-12 ay içinde kiralanan), gerçek kiralar olmalı (ilan fiyatı değil, gerçek sözleşme bedeli). 8) İlanla gerçek kira farkı: İlan sitelerindeki fiyatlar genellikle müzakereye açık olup gerçek kira bedeli %10-20 daha düşük olabilir. Mahkemeler bunu göz önüne alır. 9) Tarafların emsal sunma hakkı: Hem davacı hem davalı kendi emsal araştırmalarını yaparak mahkemeye sunabilirler. Bu, bilirkişi raporuna itiraz veya destek amaçlı kullanılır. 10) Mahkemenin değerlendirmesi: Mahkeme, bilirkişi raporunu ve tarafların sunduğu emsalleri karşılaştırarak en gerçekçi kira bedelini belirler.

Kira tespit davası ne kadar sürer, kaç ayda sonuçlanır?

Kira tespit davası süresi çeşitli faktörlere bağlı olarak değişir: 1) Arabuluculuk süreci: Dava öncesi zorunlu arabuluculuk 2-6 hafta sürer. Eğer arabuluculukta anlaşma sağlanırsa dava açılmaz ve süreç burada biter. 2) Mahkeme aşaması: Arabuluculukta anlaşma olmazsa mahkemeye dava açılır. İlk derece mahkemesi süreci ortalama 6-12 ay sürer. Bu süre şu aşamalardan oluşur: Dilekçe verilmesi ve harç ödenmesi (1-2 hafta), davalıya tebligat ve cevap süresi (1 ay), bilirkişi atanması ve inceleme (2-4 ay), bilirkişi raporunun sunulması, bilirkişi raporuna itiraz varsa ek inceleme (1-2 ay), duruşmalar ve tahkikat (1-2 ay), karar aşaması (1 ay). 3) Bilirkişi süreci: En uzun süreyi alan aşama genellikle bilirkişi incelemesidir. Bilirkişinin taşınmazı ziyaret etmesi, emsal araştırması yapması ve rapor hazırlaması 2-4 ay arası sürebilir. Bazı mahkemeler bilirkişiye ivedi rapor talebi yapar ve süre 1 aya kadar düşebilir. 4) İstinaf (itiraz) süreci: İlk derece mahkemesi kararına itiraz edilirse, Bölge Adliye Mahkemesi'nde ek 6-12 ay sürer. İstinaf mahkemesi ya kararı onar ya da bozar. 5) Temyiz: Bölge Adliye Mahkemesi kararına temyiz yolu genellikle kapalıdır (kira davaları nisbi değer sınırının altındaysa). Ancak bazı özel durumlarda Yargıtay'a gidilebilir ve bu da ek 12-18 ay gerektirir. 6) Hızlandırma yöntemleri: Taraflar, mahkemeye "ivedi işlem" talebinde bulunabilirler. Basit davalarda bilirkişi raporu çabuklatılabilir. Avukat tutulması, sürecin daha profesyonel takip edilmesini sağlar. 7) Toplam süre: Arabuluculuk + ilk derece mahkemesi: 8-15 ay. İstinaf eklenirse: 14-27 ay (1.5-2.5 yıl). 8) Erken sonuçlanma: Eğer taraflar bilirkişi raporuna itiraz etmezse, duruşma sayısı azsa ve mahkeme iş yükü hafifse 4-6 ayda bile sonuçlanabilir. Ancak bu nadir durumlardır.

İşyeri kiralarında da kira tespit davası açılabilir mi?

Evet, işyeri kiralarında da kira tespit davası açılabilir ve süreç konut kiralarına benzerdir. Ancak bazı farklılıklar vardır: 1) 5 yıl kuralı: İşyeri kiralarsında da Türk Borçlar Kanunu md. 344 uygulanır. Kira sözleşmesi 5 yılını doldurmalıdır ki tespit davası açılabilsin. 2) Arabuluculuk zorunluluğu: İşyeri kira uyuşmazlıklarında da arabuluculuk zorunludur. Dava öncesi mutlaka arabuluculuğa başvurulmalıdır. 3) Emsal belirleme: İşyeri kiralarında emsal belirleme daha karmaşık olabilir. Çünkü işyerinin konumu, müşteri potansiyeli, görünürlük, ciro imkanı gibi ticari faktörler önemlidir. Bilirkişi, sadece fiziksel özelliklere değil, ticari potansiyele de bakar. 4) Sektörelleme: Farklı sektörlerdeki işyerleri farklı kira bedellwerine sahip olabilir. Örneğin bir kuaför salonu ile bir kuyumcu dükkanı aynı metrekare bile olsa farklı kira öder. Bilirkişi, benzer sektördeki emsalleri arar. 5) Ciroya dayalı kira: Bazı işyeri sözleşmelerinde kira bedeli ciroya göre (örneğin cironun %10'u) belirlenir. Bu durumda mahkeme, hem sabit kira hem de ciroya dayalı kira modelini değerlendirir. 6) Kiracının yatırımları: İşyeri kiracısı genellikle tadilat, dekorasyon, ekipman vb. yatırımlar yapar. Mahkeme, bu yatırımların kira bedelini nasıl etkileyeceğini değerlendirir. Bazı durumlarda kiracının yatırım yapması kira indirim sebebi olabilir. 7) Tahliye koşulları: İşyeri kiralarında ev sahibinin ihtiyaç tahliyesi daha kısıtlıdır. Konut kiralarına göre kiracı daha korumadır. 8) Kira artış sınırı: İşyeri kiralarında 2024 sonrası TÜFE sınırı kaldırılmıştır. Yani sözleşmede belirlenen oran uygulanır veya taraflar serbestçe anlaşır. Ancak 5 yıl dolduktan sonra tespit davası ile rayiç kira belirlenebilir. 9) Ticari kayıplar: İşyeri kiracısı, kira artışının işini olumsuz etkileyeceğini iddia ederek kira indirim talebinde bulunabilir. Mahkeme, ticari koşulları ve kiracının mağduriyetini göz önüne alabilir. Sonuç: İşyeri kira tespit davaları açılabilir, ancak konut kiralarına göre daha karmaşık ve sektörel özellikler içerir.

5 yıl dolmadan kira bedeli değişstirilemez mi, hiç yolu yok mudur?

5 yıl kuralı katıdır ve mahkeme kira tespit davalarında 5 yıl dolmadan rayiç incelemesi yapamaz. Ancak 5 yıl dolmadan kira bedelini değiştirmenin bazı yolları vardır: 1) Taraflararası anlaşma: Ev sahibi ve kiracı karşılıklı anlaşarak kira bedelini istedikleri şekilde artırabilir veya azaltabilirler. Bu tamamen tarafların iradesine bağlıdır ve herhangi bir yasal sınırlama yoktur. Örneğin ev sahibi "bölgede kiralar çok arttı, seninkini de artırmak istiyorum" derse ve kiracı kabul ederse, yeni kira sözleşmesi imzalanabilir. Veya kiracı "ekonomik durumum kötü, kira indirim yapar mısın?" derse ve ev sahibi kabul ederse indirim yapılabilir. 2) Sözleşmede belirlenen artış: Çoğu sözleşmede, her yıl kira bedelinin hangi orana göre artacağı belirtilir (genellikle TÜFE veya sabit oran). Bu sözleşme şartı 5 yıl dolmadan da uygulanır. Örneğin sözleşmede "her yıl TÜFE oranında artış yapılır" deniyorsa, TÜFE %50 ise kira %50 artar. 3) Tahliye davası: Eğer ev sahibi mevcut kiracıyı çıkarmak ve yeni kiracıya daha yüksek kira ile vermek istiyorsa, tahliye sebepleri (örneğin kendisinin ihtiyacı, yeniden inşa, kira ödememe vb.) varsa tahliye davası açabilir. Ancak bu yöntem etik değildir ve bazı durumlarda hukuka aykırı olabilir. 4) Sözleşme feshi ve yenileme: Kiracı sözleşmeyi sonlandırır, taşınır. Ev sahibi yeni kiracıya istediği fiyattan verir. Ancak eski kiracı için bu avantajlı değildir. 5) İyileştirme ve ek hizmet: Ev sahibi taşınmazda önemli iyileştirmeler yaparsa (yeni tesisat, tadilat, klimaat vb.) ve bu iyileştirmeler kiracının kullanımına sunulursa, karşılılıklı anlaşarak kira artırılabilir. 6) Enflasyon farkı ve ödeme planı: Bazı ev sahipleri "TÜFE %60 ama ben sadece %30 artırayım, sen de kabul et" gibi ara çözümler önerebilir. 7) Mahkeme yolu 5 yıl öncesi: Ancak mahkeme kira tespit kararı vermez. Taraflar arabuluculuğa başvurabilir ama mahkeme rayiç incelemesi yapmaz.

Kira Tespit Davası Dilekçesi (2026 Güncel Örnek)

Q: Kira tespit davası masrafları 2026'da ne kadardır?

2026 yılı itibarıyla kira tespit davası masrafları şu şekildedir: 1) Harç: Dava değeri kira farkının yıllık tutarıdır. Örneğin mevcut kira 20.000 TL/ay, talep edilen 30.000 TL/ay ise fark 10.000 TL/ay × 12 ay = 120.000 TL dava değeridir. Harç oranı yaklaşık %2,065 olup 120.000 TL için yaklaşık 2.478 TL harç ödersiniz. 2) Gider avansı: Mahkeme masrafları (bilirkişi, tebligat, keşif vb.) için gider avansı yatırmanız gerekir, genellikle 3.000-5.000 TL. 3) Arabuluculuk ücreti: Dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Arabulucu ücreti 2.000-4.000 TL arasıdır. Eğer anlaşma sağlanırsa bu ücret iki taraf arasında paylaşılır; anlaşma olmazsa genellikle dava açan taraf öder. 4) Bilirkişi ücreti: Mahkeme genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi atar. Bilirkişi, taşınmazın rayiç değerini ve emsal kiraları inceleyerek rapor hazırlar. Bilirkişi ücreti 8.000-15.000 TL arası olabilir. Bu ücret yatırdığınız gider avansından karşılanır. 5) Avukat ücreti: Avukat tutarsanız, avukat ücreti 20.000-50.000 TL arası olabilir (davanın karmaşıklığına göre). Ancak davayı kazandığınızda vekalet ücretini karşı taraftan tahsil edebilirsiniz. 6) Toplam maliyet: Avukatsız kendiniz açarsanız 10.000-25.000 TL, avukatlı açarsanız 35.000-70.000 TL civarı toplam maliyet öngörülebilir. Önemli: Davayı kazandığınızda, ödediğiniz harç, gider avansı ve bilirkişi ücretini karşı taraftan tahsil edersiniz. Yani sadece arabuluculuk ve başlangıç masrafları size kalır.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre belirlenmesi için açılan davadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi gereğince, kira sözleşmesinin 5 yılını doldurması halinde taraflar kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir.

Bu dava, hem kiracı hem de ev sahibi (kiraya veren) tarafından açılabilir.

Ne Zaman Kira Tespit Davası Açılır?

Aşağıdaki durumlarda kira tespit davası açılabilir:

5 Yıl Kuralı: Kira sözleşmesi 5 yılını doldurduysa

TÜFE Üstü Artış: Yasal artış oranı (TÜFE) piyasa değerinin çok altında kaldıysa

Rayiç Değişimi: Bölgedeki kira rayiçleri önemli ölçüde değiştiyse

İyileştirme: Taşınmazda değer artırıcı iyileştirmeler yapıldıysa

Anlaşmazlık: Taraflar kira bedeli konusunda anlaşamadıysa

Gerekli Bilgiler

Bilgi	Açıklama
Kiraya Veren Bilgileri	Ad, soyad, T.C. kimlik no, adres
Kiracı Bilgileri	Ad, soyad, T.C. kimlik no, adres
Taşınmaz Adresi	Kira konusu gayrimenkulün tam adresi
Mevcut Kira Bedeli	Şu an ödenen aylık kira tutarı
Sözleşme Tarihi	İlk kira sözleşmesinin tarihi
Emsal Kiralar	Çevredeki benzer taşınmazların kira bedelleri

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Adım 1: Dava Açma Süresini Kontrol Edin

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalıdır. Aksi halde, karar bir sonraki dönemde uygulanır.

Adım 2: Yetkili Mahkemeyi Belirleyin

Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.

Adım 3: Delillerinizi Toplayın

Kira sözleşmesi

Kira ödeme dekontları

Emsal kira bedelleri

Tapu kaydı

Emlak değerleme raporları

Adım 4: Arabuluculuk Başvurusu

2024'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu dava şartı haline gelmiştir. Önce arabulucuya başvurmalısınız.

Adım 5: Dava Dilekçesini Hazırlayın

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, mahkemeye başvurun.

Örnek Dilekçe (2026)

../../2026

[İL ADI] [İLÇE] SULH HUKUK MAHKEMESİ'NE

DAVACI (KİRAYA VEREN):

[Ad Soyad] - T.C. Kimlik No: [TC No]

Adres: [Adres]

Telefon: [Telefon]

DAVALI (KİRACI):

[Ad Soyad] - T.C. Kimlik No: [TC No]

Adres: [Kiralanan Taşınmaz Adresi]

KONU:

Kira bedelinin tespiti talepli dava dilekçesidir.

DAVA DEĞERİ:

[Yıllık Kira Farkı Tutarı] TL

AÇIKLAMALAR:

1. Davacı olarak, [Taşınmaz Adresi] adresindeki taşınmazın malikiyim. Davalı ile ../../.... tarihinde kira sözleşmesi imzalanmış olup, sözleşme halen devam etmektedir.

2. Mevcut kira bedeli aylık [MEVCUT TUTAR] TL olup, bu bedel piyasa koşullarının çok altında kalmıştır.

3. Kira sözleşmesi 5 yılını doldurmuş bulunmaktadır. TBK m. 344/3 gereğince kira bedelinin yeniden tespiti talep edilebilir.

4. Çevredeki emsal taşınmazların kira bedelleri incelendiğinde:

- [Emsal 1 Adres]: [Tutar] TL

- [Emsal 2 Adres]: [Tutar] TL

- [Emsal 3 Adres]: [Tutar] TL

5. Taşınmazın konumu, özellikleri ve piyasa koşulları değerlendirildiğinde, adil kira bedelinin aylık [TALEP EDİLEN TUTAR] TL olması gerekmektedir.

6. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamamış olup, son tutanak ekte sunulmaktadır.

DELİLLER:

1. Kira sözleşmesi

2. Tapu kayıtları

3. Emsal kira bedeli belgeleri

4. Arabuluculuk son tutanağı

5. Bilirkişi incelemesi

6. Tanık (gerekirse)

HUKUKİ NEDENLER:

TBK m. 344, HMK ve sair mevzuat

SONUÇ VE TALEP:

Yukarıda açıklanan nedenlerle, ../../2026 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin [TALEP EDİLEN TUTAR] TL olarak tespitine ve yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.

Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası ne zaman açılmalı?

Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalıdır. Aksi halde karar bir sonraki dönemde uygulanır.

Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?

Evet, eğer mevcut kira piyasa değerinin çok üstündeyse kiracı da kira bedelinin düşürülmesi için dava açabilir.

5 yıldan önce dava açılabilir mi?

5 yıldan önce sadece tarafların anlaştığı artış oranı veya TÜFE oranı uygulanır. Mahkeme, 5 yıl dolmadan rayiç incelemesi yapmaz.

Bilirkişi raporu nasıl hazırlanır?

Mahkeme, gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi atar. Bilirkişi, taşınmazı ve emsal kiraları inceleyerek rapor hazırlar.

Dava masrafları ne kadardır?

Harç ve masraflar dava değerine göre değişir. Yaklaşık 1.000-2.000 TL + avukat ücreti (eğer avukat tutulursa).

İlgili Dilekçeler

Hemen dilekçe oluştur →

---

Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut olayınız için mutlaka bir avukata danışmanız önerilir.

Dilekçe Rehberi