Emsal Kira Nedir?
Emsal kira, bir taşınmazın bulunduğu bölgede aynı nitelik, büyüklük ve konumdaki benzer taşınmazlarla belirlenen piyasa kira değeridir. Kira tespit davalarında mahkemenin bilirkişi aracılığıyla tespit ettiği bu değer, yasal kira artışlarının üst sınırını belirlemede de temel ölçüttür.
2026 Kira Artış Tavanı: TÜFE Hesabı
Türk Borçlar Kanunu madde 344 uyarınca konut kira artışı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını aşamaz.
Hesaplama yöntemi:
| Kalem | Değer |
|---|---|
| Mevcut kira | X TL |
| TÜFE 12 aylık ortalama | %Y |
| Artış miktarı | X x Y/100 TL |
| Yeni kira | X + (X x Y/100) TL |
Güncel TÜFE verisine ulaşmak için: tcmb.gov.tr veya tuik.gov.tr
Ev Sahibi TÜFE'yi Aşan Zam Yaparsa
Kiracı, yasal sınırı aşan artışa itiraz etme hakkına sahiptir. Aşağıdaki dilekçe örneklerini kullanabilirsiniz.
---
Örnek Dilekçe 1 — TÜFE Üzerindeki Artışa İtiraz (Ev Sahibine Yazılı Bildirim)
Sayın EV SAHİBİ AD SOYAD,
ADRES: Adres
TARİH
KONU: Hukuka Aykırı Kira Artışına İtiraz Bildirimi
Sayın Ad Soyad,
Adres adresindeki taşınmazı ... tarihinden bu yana
kiralamaktayım. Mevcut aylık kira bedelim mevcut kira TL'dir.
Tarafınızca tarih tarihli bildirimle bir sonraki kira döneminde
talep edilen tutar TL kira ödenmesi talep edilmiştir. Bu tutar,
talep edilen oran'lık artışa karşılık gelmektedir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi gereğince konut kira
artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalama değişim
oranıyla sınırlıdır. TCMB verilerine göre güncel TÜFE 12 aylık
ortalama oranı TÜFE oranı'dır.
Yasal sınır dahilindeki kira bedeli: yasal tutar TL
Talep ettiğiniz tutar : talep edilen tutar TL
Yasal sınırı aşan miktar : fark TL
Söz konusu artış TBK md. 344 kapsamında yasal sınırı
aşmaktadır. Bu nedenle yalnızca yasal tutar TL tutarındaki
kira artışını kabul ettiğimi, fazlaya ilişkin talebinize itiraz
ettiğimi sayın bilgilerinize sunarım.
Anlaşmazlığın sürmesi halinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde
kira tespit davası açma hakkım saklıdır.
Saygılarımla,
Ad Soyad
T.C. No: TC No
Tel: Tel
E-posta: E-posta
Tarih
İmza
---
Örnek Dilekçe 2 — Kira Tespit Davası Dilekçesi (Sulh Hukuk Mahkemesi)
İL SULH HUKUK MAHKEMESİ'NE
DAVACI: Kiracı Ad Soyad
Adres | T.C.: TC No | Tel: Tel
DAVALI: Ev Sahibi Ad Soyad
Adres
KONU: Kira Bedelinin Tespiti Talebi
DAVA DEĞERİ: Yıllık kira toplamı TL
AÇIKLAMALAR:
1. Tarihinde davalıyla adres adresindeki taşınmaz için
aylık başlangıç kira TL kira bedeliyle konut kira
sözleşmesi imzaladım.
2. Davalı, tarih tarihli bildirimiyle bir sonraki kira
döneminde talep edilen tutar TL aylık kira talep
etmiştir. Bu talep, mevcut kiramda oran'lık artışa
karşılık gelmektedir.
3. TCMB verilerine göre ilgili dönem TÜFE 12 aylık ortalama
değişim oranı TÜFE oranı'dır. Yasal kira tavanı:
yasal tutar TL'dir.
4. Davalının talebi, TBK md. 344 kapsamında yasal sınırı
fark TL aşmaktadır. Bu sebeple kira bedelinin mahkemece
yasal sınır olan yasal tutar TL olarak tespitini talep
ediyorum.
HUKUKI DAYANAK: TBK md. 344, HMK md. 1 vd.
TALEP:
Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. Aylık kira bedelinin yasal tutar TL olarak tespitine,
2. Yargılama giderlerinin ve avukatlık ücretinin davalıya
yükletilmesine karar verilmesini saygıyla talep ederim.
Tarih
Davacı
Ad Soyad
İmza
EKLER:
1. Kira sözleşmesi sureti
2. Davalının artış bildirim yazısı
3. TCMB TÜFE verileri çıktısı
4. Taşınmaza ait fotoğraflar
---
Örnek Dilekçe 3 — Kira Tespit Davası (5 Yıl Dolması Nedeniyle — Kiracı Tarafından)
İL SULH HUKUK MAHKEMESİ'NE
DAVACI: Kiracı Ad Soyad
Adres | T.C.: TC No
DAVALI: Ev Sahibi Ad Soyad
Adres
KONU: 5 Yılı Aşan Kiracılık Nedeniyle Kira Bedelinin
Piyasa Değerine Göre Tespiti ve İndirim Talebi
AÇIKLAMALAR:
1. Davalıyla başlangıç tarihi tarihinde adres adresindeki
taşınmaz için aylık başlangıç kira TL kira sözleşmesi
imzaladım. Sözleşmenin üzerinden 5 yıldan fazla süre
geçmiştir (toplam süre: süre).
2. Her yıl TÜFE oranında artış yapılmış olup mevcut kiram
mevcut kira TL'ye ulaşmıştır.
3. Bölgedeki emsal araştırmama göre benzer taşınmazların
güncel kira değerleri emsal aralığı TL arasındadır.
(Ek: Emsal kira ilanları)
4. TBK md. 344/3 uyarınca 5 yılı aşan kiralamalarda mahkeme,
haklı sebepler ve emsal kira değerleri esas alınarak yeni
kira bedelini belirleyebilir. Piyasa değeri mevcut kiramın
altında kaldığından indirim talep etmekteyim.
TALEP:
Taşınmazın piyasa emsal kira değerinin bilirkişi aracılığıyla
tespit edilerek aylık kira bedelinin talep edilen tutar TL
olarak belirlenmesine karar verilmesini saygıyla talep ederim.
Tarih
Davacı
Ad Soyad
İmza
EKLER:
1. Kira sözleşmesi
2. Yıllara göre kira ödeme makbuzları
3. Bölgedeki emsal kira ilanları (tarihli)
4. Taşınmaz fotoğrafları
---
Örnek Dilekçe 4 — Sözleşmede Kira Artış Oranı Yazılmamış, Anlaşmazlık Var
EV SAHİBİ AD SOYAD'A
Başvuran: Kiracı Ad Soyad
Adres : Adres
Tel : Tel
KONU: Kira Artış Oranı Hakkında Görüş Bildirimi
Sayın Ad Soyad,
Adres adresindeki taşınmazı tarihten bu yana
mevcut kira TL aylık kira ile kiralamaktayım.
Kira sözleşmemizde yıllık artış oranı açıkça
belirtilmemiştir. Türk Borçlar Kanunu md. 344 gereğince
artış oranının belirsiz olduğu durumlarda yasal tavan
olarak TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınmaktadır.
TCMB verilerine göre dönem dönemi TÜFE 12 aylık ortalama
değişim oranı oran'dır. Bu oran üzerinden hesaplanan
yeni kira bedeli yeni kira TL'dir.
Yeni kira TL tutarındaki kira bedelini tarih
tarihimden itibaren ödemeye hazır olduğumu, bu tutarın
üzerindeki artış taleplerini kabul etmeyeceğimi bildiririm.
Saygılarımla,
Ad Soyad
Tarih
İmza
---
Kira Artışına İtiraz Dilekçesi Sonrası Süreç
| Aşama | Süre | Açıklama |
|---|---|---|
| Yazılı itiraz | Hemen | Ev sahibine bildirin |
| Ev sahibi kabul ederse | 1-2 hafta | Yeni bedeli yazılı onaylayın |
| Kabul etmezse | 1-2 ay | Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurun |
| Kira tespit davası | 6-18 ay | Bilirkişi + karar |
| Karar kesinleşmesi | +1 ay | Temyiz yoksa kesinleşir |
Emsal Kira Araştırması Nasıl Yapılır?
Emsal kira değerini kendiniz araştırmak için:
1. Sahibinden.com veya Hürriyet Emlak'ta aynı mahalle veya sokakta benzer büyüklükte, benzer özellikteki (kat, ısınma, bina yaşı) dairelerin kirasını listeleyin. En az 5-10 ilan alın.
2. Tapu müdürlüğü veya yerel belediyeden o bölge için belirlenen rayiç kira değerlerini talep edin.
3. Bölgede faaliyet gösteren bir emlakçıdan yazılı kira değer görüşü alın.
4. Aldığınız bu belgeleri kira tespit davasında delil olarak mahkemeye sunun.
Sonuç
Kira artışı TÜFE 12 aylık ortalamasıyla yasal olarak sınırlandırılmıştır. Bu sınırı aşan her türlü artış talebi, kiracı tarafından yazılı itiraz ve gerekirse kira tespit davası yoluyla reddedilebilir. Emsal kira tespiti ise 5 yılı aşan kiracılık dönemlerinde hem ev sahibinin hem de kiracının başvurabileceği bir hukuki araçtır.
Dilekçelerinizi Dilekçe Rehberi üzerinden hazırlayabilir, PDF olarak indirip ev sahibine iletebilirsiniz.