Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarır? Tahliye Sebepleri
Türkiye'de kira hukuku büyük ölçüde kiracıyı koruyan (zayıf tarafı koruma) felsefesine dayanır. Sözleşme süresi bittiği için kiracının kendiliğinden çıkması beklenemez. Ev sahibi ancak Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sınırlı şekilde sayılmış haklı sebeplerle tahliye davası açabilir:
1. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye
* Kira Borcunun Ödenmemesi (Temerrüt): Kiracı kirayı geciktirirse 30 günlük ödeme ihtarında bulunulur. Ödenmezse tahliye ve icra istenir.
* İki Haklı İhtar: Aynı kira yılı içinde iki farklı ayın kirası süresinde ödenmez ve iki kez yazılı (noterden) ihtar çekilirse, dönem sonunda dava açılabilir.
* Geçerli Bir Tahliye Taahhüdü: Taşınmaza yerleştikten sonra verilmiş yazılı bir taahhütname varsa ve tarih geldiyse, 1 ay içinde tahliye istenebilir.
* Özen Borcuna Aykırılık: Kiracı eve ciddi zarar veriyor veya komşulara sürekli rahatsızlık veriyorsa (örn. polislik durumlar, apartman kurallarını ağır ihlal).
2. Ev Sahibinden Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye
* Gereksinim (İhtiyaç): Ev sahibinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun (çocukları, ebeveynleri) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin samimi ve zorunlu barınma ihtiyacı.
* Yeni Malikin İhtiyacı: Ev satıldığında yeni sahibi eve ihtiyaç duyuyorsa 1 ay içinde ihtar çekerek 6 ay sonrası için tahliye davası açabilir.
* Yeniden İnşa veya İmar: Evin yıkılıp yeniden yapılması veya esaslı onarımı gerekiyorsa (bu süreçte evin kullanılması imkânsız olmalıdır).
3. Süreden Kaynaklanan Sebep: 10 Yıllık Uzama
Birikmiş 10 yıllık uzama süresi dolan kiracıları, herhangi bir gerekçe göstermeksizin en az 3 ay önceden bildirimde bulunarak tahliye etme hakkı vardır (Örn. 1 yıllık sözleşmede toplam 11. yılın sonu).
---
Tahliye İhtarname Örnekleri
Aşağıda farklı durumlar için yasal zemine uygun noter ihtarname şablonları sunulmuştur. Bu ihtarnameler genel bilgi amaçlıdır, Noterlik dairesinde formata dönüştürülerek gönderilir.
Örnek 1: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi
NOTERLİĞİ'NE
İHTAR EDEN (KİRAYA VEREN) : Ad Soyad – T.C. No: TC
Adres: Ev Sahibi Adres
MUHATAP (KİRACI) : Ad Soyad – T.C. No: TC
Adres: Kiradaki Adres
KONU: Konut İhtiyacı Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Yenilenmeyeceği
ve Taşınmazın Tahliyesi İhtarıdır.
AÇIKLAMALAR:
1. Mülkiyeti şahsıma ait olan ve yukarıda muhatap adresinde
belirtilen taşınmazda ... başlangıç tarihli kira sözleşmesi
ile kiracı olarak bulunmaktasınız.
2. Söz konusu kira sözleşmesinin süresi Sözleşme Bitiş Tarihi
tarihinde sona ermektedir.
3. Kendi (veya oğlum/kızımın vs.) oturması için zorunlu ve samimi
olarak söz konusu konuta ihtiyacım bulunmaktadır. Gerekirse kısa
neden belirtin: tayin, evlenme, tek gayrimenkul olması vb.
4. Türk Borçlar Kanunu md. 350 uyarınca ihtiyacım sebebiyle;
Sözleşme Bitiş Tarihi tarihinde sona erecek olan kira sözleşmesini
yenilemeyeceğimi bildiririm.
Sözleşme bitiş tarihi olan Tarih tarihi itibarıyla taşınmazı
boşaltarak temiz ve eksiksiz bir şekilde tarafıma teslim etmenizi,
aksi takdirde aleyhinize ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılacağını,
yargılama giderleri ile vekalet ücretinin tarafınıza yükletileceğini
ihtar ederim.
İhtar Eden
Ad Soyad / İmza
---
Örnek 2: Yeni Malikin İhtiyacı (Ev Satın Alındıktan Sonra) İhtarnamesi
NOTERLİĞİ'NE
İHTAR EDEN (YENİ MALİK) : Ad Soyad – T.C. No: TC
Adres: Adres
MUHATAP (KİRACI) : Ad Soyad
Adres: Kiracı Adresi
KONU: Taşınmazın Satın Alınması ve Taşınmaza Olan İhtiyacım
Nedeniyle Tahliye İhtarıdır.
AÇIKLAMALAR:
1. Kiracısı bulunduğunuz Adres adresindeki taşınmazı, eski
malik ...'den Tapu Devir Tarihi tarihinde tamamen satın
alarak yeni maliki (sahibi) olmuş bulunmaktayım. Tapu kayıtları
bunu doğrulamaktadır.
2. Söz konusu adreste bulunan konuta benim ve ailemin oturması
için zorunlu, gerçek ve samimi ihtiyacım vardır.
3. Türk Borçlar Kanunu md. 351 gereğince; taşınmazı edindiğim
tarihten itibaren 1 aylık yasal süresi içinde yeni malik olduğumu
ve taşınmaza ihtiyacım olduğunu ihtaren bildiriyorum.
İşbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren kanuni 6 (altı)
aylık sürenin sonunda (veya sözleşme bitiminiz daha yakınsa o tarihte)
taşınmazı boşaltarak anahtarlarını tarafıma teslim etmenizi ihtar ederim.
Aksi takdirde tahliye davası açılacağını, dava ve yargılama
masraflarının tarafınıza yükletileceğini bildiririm.
İhtar Eden
Ad Soyad / İmza
---
Örnek 3: Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt ve 30 Gün Süre) İhtarnamesi
NOTERLİĞİ'NE
İHTAR EDEN : Ad Soyad – T.C. No: TC
MUHATAP: Ad Soyad – T.C. No: TC
Adres: Kiralanan Taşınmaz Adresi
KONU: Ödenmeyen Kira Bedellerinin Ödenmesi (Temerrüt İhtarı)
ve Tahliye Bildirimi.
AÇIKLAMALAR:
1. Mülkiyeti tarafıma ait, yukarıda adresinizde yer alan taşınmazda
... başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereği aylık ... TL bedelle
kiracı olarak oturmaktasınız.
2. Kira bedelleri, sözleşme gereği her ayın ... gününe kadar peşin
olarak Banka/İban no'lu hesabıma yatırılmalıdır.
3. Ancak, Ödenmeyen Ay ve Yıl ile Ödenmeyen Diğer Ay aylarına ait
toplam Tutar TL tutarındaki kira borcunuzu bugüne kadar ödememiş
bulunmaktasınız.
Türk Borçlar Kanunu md. 315 gereğince; birikmiş Tutar TL kira borcunuzu
işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 (otuz) gün içinde ödemenizi,
verilen yasal süre içerisinde borcunuzu tamamen ödemediğiniz takdirde,
kira sözleşmesinin feshedileceğini ve aleyhinize temerrüt nedeniyle
tahliye davası ile icra takibi başlatılacağını ihtar ederim.
İhtar Eden
Ad Soyad / İmza
Ev Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gereken 5 Altın Kural
1. İletişimi Yazılı Yapın: Sözel anlaşılan çıkış tarihleri mahkemede ispatlanamaz. Tüm bildirimler Noter üzerinden (ya da iadeli taahhütlü posta ile) yapılmalıdır.
2. "3 Yıldır Kiraya Verilemez" Kuralı: İhtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkardığınızda, orayı 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına haklı/zorunlu bir neden olmadan kiraya verirseniz tazminat ödersiniz.
3. Depozito Kesintileri: Kiracı çıkarken belgesiz temizlik/boya masrafı kesilemez. Hasar tespiti resmi yapılmalı veya giriş-çıkış fotoğrafları/tutanakları kullanılmalıdır.
4. Taahhütname Tarihine Dikkat: Kira kontratı ile aynı tarihli tahliye taahhütnameleri geçerli değildir. Ev sahibi güvence almak istiyorsa eve yerleştikten bir süre sonra taahhütname almalıdır.
5. Davalar Uzayabilir: Tahliye davaları mahkemelerin yoğunluğuna göre ortalama 1-2 yıl sürebilir. İletişime açık olmak ve kiracı ile tahliye protokolü imzalayarak karşılıklı anlaşmak çoğu zaman en az masraflı çözümdür.
Dilekçe Rehberi üzerinden kiralama ihtilaflarında ihtiyaç duyacağınız temel taslakları hazırlayabilir, süreci yasal çerçevede sürdürebilirsiniz.