Kira Sözleşmesinden Erken Çıkmak (Erken Tahliye) Nedir?
Kira sözleşmeleri her iki tarafı da bağlayan yasal belgelerdir. Kiracı, sözleşmede belirlenen süre (örneğin 1 yıl) dolmadan "kendi isteğiyle" veya "tayin, evlilik, iş değişikliği" gibi hukuken "kendi şahsından kaynaklanan" sebeplerle evi boşaltırsa buna Erken Tahliye denir.
Hukuken Geçerli (Tazminatsız) Erken Çıkış Sebepleri
Aşağıdaki gibi haklı nedenleriniz varsa tazminat ödemeden sözleşmeyi feshedebilirsiniz:
* Evin oturulamaz durumda olması (Ağır rutubet, su basması vb. ve ev sahibinin yapmaması)
* Evin ağır hasarlı olması / Deprem risk raporunun bulunması
* Ev sahibinin ağır sözleşme ihlalleri
Tayin veya İş Değişikliği "Haklı Sebep" midir?
Kiracıların en çok yanıldığı konu budur. Memurun tayininin çıkması, özel sektör çalışanının başka şehre iş bulması, evlilik veya boşanma gibi durumlar kiracı açısından geçerli mazeretler olsa da; Yargıtay uygulamalarına göre ev sahibini bağlayan hukuki mücbir sebepler DEĞİLDİR. Kiracı bu nedenlerle çıkarsa dahi ev sahibine "makul süre tazminatı" ödemekle yükümlü tutulur.
Makul Süre Tazminatı Nedir?
Erken tahliye durumunda kiracıdan "kalan ayların tüm kirası" (Örn: 10 ay kalmışsa 10 aylık kira) KESİNLİKLE İSTENEMEZ. Sözleşmeye yazılmış olsa bile yasadışı cezai şarttır.
Talep edilecek tazminat: Evin boş kaldıktan sonra yeniden kiralandığı "makul süre" kadar geçecek gün/ay kirasıdır. Büyükşehirlerde ortalama 1-2 aylık kiraya tekabül eder. Not: Depozitonuz genellikle bu makul süre tazminatına (ve onarımlara) sayılıp mahsup edilir.
Erken Tahliye İçin Dilekçe ve Tutanak Örnekleri
Sözleşmeden erken çıkmak istiyorsanız izlemeniz gereken 2 yazılı adım vardır: Önce fesih ihbarnamesi (tercihen Noterden) göndermek, çıkarken de mutlaka anahtar teslim tutanağı imzalamak.
Örnek 1 — Erken Tahliye Bildirim İhtarnamesi
NOTERLİĞİ'NE
İHTAR EDEN (KİRACI) : Ad Soyad – T.C.: TC
Kiralanan Taşınmaz Adresi
MUHATAP (KİRAYA VEREN): Ad Soyad
Ev Sahibi Adresi
KONU: Sözleşmenin Erken Feshi ve Tahliye Bildirimidir.
AÇIKLAMALAR:
1. Mülkiyeti tarafınıza ait olan Adres adresindeki taşınmazda
... başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı bulunmaktayım.
2. İş/tayin/zorunlu sağlık nedeni vb. mazeretleri kısaca
yazın nedeni ile söz konusu gayrimenkulü sözleşme süresinin
bitmesini beklemeden erken tahliye etmek zorunluluğum hasıl
olmuştur.
3. Taşınmaz tarafımdan Çıkış Tarihi tarihi itibarıyla
tamamen boşaltılacak olup, abonelikler iptal edilerek
yapı tüm demirbaşlarıyla birlikte veya varsa yeni bulduğunuz
kiracı adayını anarak: yerime yeni kiracı adayı X şahsı
hazırdır diyerek size kusursuz teslim edilecektir.
4. 6098 sayılı TBK hükümleri uyarınca anahtar teslimi
için adı geçen tarihte taşınmazda hazır bulunmanızı,
aksi takdirde anahtarın Noterlik tevdi mahalli (emanet)
kaydıyla bırakılacağını bildiririm.
Tarih
İhtar Eden Ad Soyad
İmza
---
Örnek 2 — Yeni Kiracı Adayı Bildirim Yazısı (Tazminattan Kurtulmak İçin)
Sayın Ev Sahibi Ad Soyad,
Tarih tarihinde gönderdiğim ihtarnamede belirttiğim üzere
Adres adresindeki evi Tahliye Tarihi tarihinde erken
tahliye edeceğim.
Türk Borçlar Kanunu madde 325 hükmü gereğince, erken tahliye
nedeniyle doğabilecek makul süre kaybını önlemek amacıyla;
ödem gücüne sahip ve benimle aynı kira şartlarını kabul eden
aşağıdaki kiracı aday(lar)ını tarafınıza sunuyorum.
Kiracı Adayı Bilgileri:
Ad Soyad : Yeni Şahıs Adı
Meslek : Memur / Çalışan
İletişim : Telefon
Yukarıda bilgileri verilen şahıs Giriş Tarihi tarihi
itibarıyla taşınmazı kiralayarak sözleşme yapmaya hazırdır.
Bilgilerinize sunar, tarafıma dönüş yapmanızı rica ederim.
Kiracı Ad Soyad
İmza / Tarih
---
Örnek 3 — Çıkışta İmzalanması ŞART Olan: Anahtar Teslim Tutanağı
Kiracıların en büyük hatası eşyaları toplayıp anahtarı kapıcıya, posta kutusuna bırakmak veya emlakçıya teslim etmektir. "Anahtar resmi tutanakla ev sahibine teslim edilene kadar" sizin daireyi işgal etmeye devam ettiğiniz varsayılır ve işleyen tüm aylar için kira ödemeye MECBUR BIRAKILIRSINIZ.
KİRALANAN TAŞINMAZ ANAHTAR TESLİM TUTANAĞI
SÖZLEŞME TARİHİ : Kira Başlangıç Tarihi
TAŞINMAZ ADRESİ : Adres
TAHLİYE TARİHİ : Tarih
Yukarıda adresi verilen ve Tarih tarihinden bu yana
kiracı Kiracı Ad Soyad tarafından kullanılan taşınmaz,
Tahliye Tarihi tarihi itibarıyla tamamen boşaltılmış ve
..... adet anahtarı kiraya veren Ev Sahibi Ad Soyad'a
eksiksiz olarak elden teslim edilmiştir.
1. Taşınmaz, olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar
dışında herhangi bir hasar veya eksiklik olmaksızın
(veya şu hasarlar mevcuttur: .............. ) teslim
alınmıştır.
2. Kiracının giriş tarihinde yatırdığı Tutar TL
depozito bedeli; erken tahliye kaynaklı makul süre
tazminatına karşılık ciro edilmiş (kesilmiş) olup,
tarafların birbirlerinden başkaca bir hak ve alacağı
kalmamıştır / ibralaşılmıştır.
VEYA: Depozito iade edilecektir vs. anlaştığınız
şekilde yazın
İşbu tutanak iki nüsha olarak düzenlenmiş olup okunduktan
sonra imza altına alınmıştır.
Tarih
KİRAYA VEREN (TESLİM ALAN) KİRACI (TESLİM EDEN)
Ad Soyad Ad Soyad
İmza İmza
Erken Çıkış (Cayma) Sırasında Dikkat Edilecekler
1. Önce Anlaşmayı Deneyin (İkâle): En iyi yol ev sahibiyle konuşup "Depozito sizde kalsın, ekstra tazminat istemeyin, helalleşelim" diyerek sözleşmeyi karşılıklı bozma belgesi (İkâle sözleşmesi) veya yukarıdaki anahtar teslim tutanağını imzalamaktır.
2. Yerinize Kiracı Bulun: Eğer ev sahibi 3 ay peşin kira vs gibi astronomik cezalar istiyorsa, hemen Sahibinden vb. platformlarda ilan açıp yerinize aynı parayı verecek (tercihen memur/kefilli) birini bulup ev sahibine sunun. Reddederse tazminattan yasal olarak kurtulursunuz.
3. Piyasa Yükselmişse Şanslısınız: Eğer eve girdiğiniz kira, şu an ev sahibinin o evi hemen ertesi gün 2 katına yabancı birine kiraya verebileceği bir rakamsa, ev sahibi zaten erken çıkmanızı isteyecektir. Bu durumda makul süre tazminatı ödemezsiniz (çünkü ev hiç boş kalmayacaktır).
4. Anahtarı Mutlaka Teslim Edin: Ev sahibi ile kavga ettiniz ve ulaşamıyorsanız, sakın anahtarı kapıcıya atıp gitmeyin. Sulh Hukuk Mahkemesi'ne veya Notere başvurarak "tevdi mahalli (emanet yeri) tayini" isteyin ve anahtarı mahkemenin/noterin göstereceği yere teslim edip ev sahibine ihtar yollayın.