Site ve Apartman Aidat Hukuku: Haklarımız Neler?
Son yıllarda kontrolsüz artan lüks konut yapılaşmaları ve enflasyon nedeniyle site aidatları birçok yerde kira bedelleriyle yarışır hale gelmiştir. "Site aidatını kim öder?", "Yönetim zorla paramı alabilir mi?" gibi anlaşmazlıkların yasal çözümü bütünüyle Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine tabidir.
Aidatı Kim Öder? Altın Kural
Gayrimenkul hukukunda sorumluluk cetveli basittir: Daireye mi değer katıyor, yoksa sadece o ayki konforunuzu mu sağlıyor?
1. İşletme (Tüketim) Giderleri (KİRACI): Kapıcının o ayki SSK prim ve maaşı, asansörün aylık yağlanma bakımı, bahçe sulama suyu, merdiven otomatiği elektriği. Evi fiilen kullanan kiracı bunları öder.
2. Yatırım ve Demirbaş Giderleri (EV SAHİBİ): Çatı akmasını engellemek için yapılan sıfır izolasyon, ömrü dolan asansör motorunun değişimi, binanın dış cephe mantolaması (yalıtımı), demirbaş kamera sisteminin sıfırdan kurulması. Evden kiracı çıksa da bu sistemler kalıp evin değerini artıracağından ödemesi malike aittir.
Apartman Yönetimi ile İhtilaflar
Apartman yöneticileri sıklıkla masraf kalemlerini birbirine katar ve tek bir "Aidat" adı altında tüm faturayı evde oturan kiracıya keser. Yöneticinin muhatabı evi kullanan kişi olduğu için "Sen öde, ev sahibinle kendi aranda hallet" demek yöneticilerin en sık kullandığı bahanedir (ve yasal olarak belirli sınırlarda haklıdırlar).
Kiracı yönetimi karşısına almamak için apartman borcunu öderse, mutlaka makbuzun "Açıklama" kısmına ödenen paranın ne için olduğunu (Örn: "Haziran aidatı ve Çatı izalasyon taksiti") yazdırmalı ve ev sahibine göndererek kiradan mahsup (kesinti) yapmalıdır.
---
📄 Aidat Hukuku Dilekçe ve Belge Şablonları
Gerek site yönetimine, gerekse ev sahibine karşı hak düşürücü süreleri kaçırmamak için başvurularınızı yazılı ve ispatlanabilir yapmalısınız.
Örnek 1: Ev Sahibine Demirbaş Aidatı (Mahsup) Bildirimi
Eğer site yönetimi, dış cephe veya çatı tamiri gibi "demirbaş" giderini "aidat" adıyla sizden zorla tahsil ettiyse, bu tutarı kiranızdan düşeceğinizi ev sahibine şu şekilde bildirin:
EV SAHİBİ AD SOYAD'A
Gönderen : Kiracı Ad Soyad
Adres : Kiralanan Taşınmaz Adresi
Tarih : Tarih
KONU: Site Demirbaş / Yatırım Giderinin Kiradan Mahsubu (Düşülmesi) Hakkında
Sayın Ev Sahibi Ad Soyad,
Mülkiyetinizde bulanan ve kiracı sıfatıyla oturduğum Adres
adresindeki apartmanın yönetimi tarafından, bu ayki olağan
aidata ek olarak Masrafın Nedeni: Örn. Asansör yenileme / Dış
cephe yalıtım bedeli olarak Tutar TL "demirbaş avansı" talep
edilmiştir.
Ekli makbuzda da görüleceği üzere, site yönetimine
borcumu ifa etmek (ve icra takibi ile karşılaşmamak) adına
olağan aidatımla birlikte söz konusu yalıtım/demirbaş
katılım payı tarafımdan peşinen Yönetimin Banka Hesabına
ödenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu gereğince; binaya
kalıcı değer katan bu nevi demirbaş ve esaslı onarım giderleri
taşınmaz maliki sıfatı ile tamamen "yükümlülüğünüz"
altındadır.
Bu nedenle, sizin adınıza yaptığım Tutar TL tutarındaki
söz konusu demirbaş ödemesini işbu yazılı bildirimimle
İlgili Ay, Örn: Aralık 2026 ayı kira bedelimden mahsup
ettiğimi (kestiğimi), kalan Kalan Kira Tutarı TL'lik kira
tutarını hesabınıza olağan süre zarfında yatıracağımı
bilgilerinize sunarım.
Saygılarımla,
Kiracı Ad Soyad
İmza
Ekler:
1. Site Yönetimi Tarafından Kesilen İlgili Tahsilat Makbuzu / Banka Dekontu
---
Örnek 2: Haksız/Fahiş Ortak Gider (Aidat) Payına Yönetime İtiraz Dilekçesi
Evin metrekaresi daha küçük olmasına rağmen veya hiç kullanmamanıza rağmen sizden fahiş bir işletme projesi (aidat) isteniyorsa, öncelikle yönetime yazılı başvurmalısınız (Not: İptal davası açma hakkı aslen malike aittir).
YÖNETİM ADI / APARTMAN YÖNETİCİLİĞİ'NE
İtiraz Eden : Ad Soyad (Malik/Kiracı)
Blok/Daire : Daire No
Tarih : Tarih
KONU: Yıl Yılı İşletme Projesine ve Belirlenen Fahiş
Aidat Bedeline Kanuni İtirazımızdır.
Sayın Yönetim,
Kat Malikleri Genel Kurulunca (veya yönetimce) hazırlanarak
tarafıma tebliğ edilen / ilan edilen Yıl yılına ait
İşletme Projesini incelemiş bulunmaktayım.
İlgili projede dairem için belirlenen aylık Tutar TL
tutarındaki genel gider ve aidat payı, hukuka ve
hakkaniyete aykırıdır. Zira;
1. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20 (b) bendi gereğince; tesis
işletme ve koruma giderlerine katılım payı arsaya/bağımsız
bölüm payına göre orantılı belirlenmelidir. Dairem X m2
olup en küçük dairelerden biri olmasına rağmen eşit aidat
yansıtılması mevzuata aykırıdır.
2. Ayrıca varsa yazın: Zemin katta oturmama rağmen asansör
giderinin tamamının tarafıma yansıtılması vs.
Ayrıca işletme projesinde yer alan bazı gider kalemlerinin
(Örn. Lüks peyzaj masrafları) KMK md. 20'deki "mecburi/olağan"
gider niteliği taşımadığı görülmektedir.
Açıklanan nedenlerle tebliğ edilen işbu işletme projesine ve
hesaplanan aidat tutarına yasal süresi içinde iTİRAZ EDİYORUM.
İtirazımın Kat Malikleri Kurulunda değerlendirilerek adil
bir tespit yapılmasını, aksi takdirde yasal haklarımı
kullanarak Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde iptal davası
ikâme edeceğimi (açacağımı) tarafınıza ihtar ederim.
Ad Soyad
İmza
---
Örnek 3: Haksız Aidat Borcu İçin Başlatılan İcra Takibine İtiraz Dilekçesi
Site yönetimi "kiracı ödemedi" diyerek yasal dayanaktan yoksun bir demirbaş borcu için size (kiracıya) İcra Dairesinden "İlamsız Ödeme Emri" gönderirse, tebligatı aldığınız günden itibaren 7 gün içinde ilgili İcra Müdürlüğüne giderek aşağıdaki dilekçeyi vermelisiniz.
İL VEYA İLÇE ADI ..... İCRA MÜDÜRLÜĞÜ'NE
DOSYA NO: Dosya Numarası, Örn: 2026/1234 Esas
İTİRAZ EDEN (BORÇLU) : Ad Soyad – T.C. No: TC
Adres
ALACAKLI : Apartman/Site Yönetimi Adı
Yönetim Adresi
KONU: İlamsız İcra Takibine, Borca ve Ferilerine
(Gecikme Zammına) İtirazımdır.
AÇIKLAMALAR:
1. Kurumunuzun yukarıda esas numarası yazılı dosyasından,
tarafıma alacaklı olduğu iddia edilen Tutar TL miktarında
ilamsız ödeme emri gönderilmiştir. İşbu ödeme emrini
Tebliğ Aldığınız Tarih tarihinde tebellüğ etmiş
(almış) olup yasal süresi (7 gün) içinde borca ve
ferilerine itiraz ediyorum.
2. Alacaklı Site Yönetimi Adı tarafından talep edilen söz
konusu borcun tamamı "Dış Cephe Onarımı / Kalıcı Demirbaş"
giderine aittir.
3. Kat Mülkiyeti Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları
uyarınca; taşınmaza kalıcı değer katan yatırım ve
demirbaş giderlerinden, sadece "bağımsız bölüm maliki
(ev sahibi)" sorumludur. Ben söz konusu adreste yalnızca
kiracı sıfatıyla bulunmaktayım.
4. Üstelik TBK ve KMK gereğince kiracının müşterek
giderlerden sorumluluğu, ifa ile yükümlü olduğu "kira
bedeli" ile sınırlıdır.
Bu sebeple, alacaklı kuruma / yönetime hiçbir borcum
bulunmamaktadır.
SONUÇ VE İSTEM: Açıklanan nedenlerle;
Tarafıma yöneltilen borca, istenen %5 gecikme tazminatına
(faizine) ve takibin tamamına AÇIKÇA İTİRAZ EDİYORUM.
İtirazım doğrultusunda haksız icra takibinin DURDURULMASINA
karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.
Tarih, örn: 25.10.2026
İtiraz Eden
Ad Soyad
İmza
Yönetimin "Asansörü Kapatma" ya da "Su Kesme" Hakkı Var mı?
Sıkça karşılaşılan bir mafyatik site yönetimi taktiği de, aidat borcunu ödemeyen kiracının/malikin suyunu kesmek, asansör kullanımını turnikeyle engellemek (çipini iptal etmek) veya otoparka girişini yasaklamaktır.
Hukuken apartman yöneticisinin böyle bir yetkisi YOKTUR. Yönetimin alacağının güvencesi zaten aylık %5 tazminat ve icra yoludur. Yöneticinin keyfi olarak kamu hizmeti niteliğindeki suyu kesmesi veya asansörü kapatması Türk Ceza Kanunu (TCK) kapsamında hukuka aykırı olarak hakkın kullanılmasını engellemektir ve savcılığa "hakkı olmayan yere tecavüz / kişilerin huzurunu bozma" suçlamasıyla şikayet edilebilir.